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        社科院发布报告:后续需求不足 部分三四线城市房价将下跌

        中国社会科学院财经战略研究院24日发布的一份住房市场分析报告指出,部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。

        资料图:北京市丰台区小屯路某小区外景。中新网邱宇 摄

        该报告名为《中国住房市场发展月度分析报告》。报告指出,2019年5月,24个核心城市的房价涨速略有减缓,上述核心城市包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市16个,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。

        与此同时,核心城市二手住房成交量也继续下降。分析称,二手房成交量的下降,表明与2019年1季度比,房价上涨的预期有所减退。从量在价先的一般性规律看,重点城市短期房价上涨的压力减轻。

        分城市来看,一线城市房价总体平稳,其中北京、广州房价微降,上海、深圳继续小涨。

        准一线及二线城市房价延续上涨,少部分城市涨速加快。其中,热点城市苏州的房价在上一轮一二线城市房价上涨小周期中,涨速要滞后于同为长三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以来,苏州房价涨速显著加快,房价水平有追赶杭州、南京的态势。

        报告分析称,与三四线城市相比,准一线及二线城市具备更强住房需求增长潜力;与一线城市相比,准一线及二线城市房地产市场调节手段又相对薄弱。这导致准一线及二线城市房地产市场相对易涨难跌,一旦房价回暖,房价上涨的持续时间也要长于其它等级城市。

        三四线城市房价涨速继续下降。2019年5月,三四线城市房价平均环比上涨0.011%,涨速比上月收窄0.052个百分点。廊坊(燕郊)房价环比下降2.07%,跌幅比上月扩大0.34个百分点,进一步确认了2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”结束。

        报告指出,与一二线城市相比,三四线城市房价持续上涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。

        燕郊售楼一条街上,发放楼盘广告传单的人随处可见。中新网记者 邱宇 摄

        关于后期楼市,报告分析称,首先,继一线城市之后,二线城市严控房价将成为常态。

        一线城市房地产调控历史最长,调控机制相对完备,调控手段最为严厉。二线城市将继一线城市之后,建立更为完备的市场调控机制,严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期,另一方面将抑制购房需求的集中释放,从而有利于熨平市场短期波动。

        其次,房地产融资将适度收紧,助力热点城市楼市降温。

        2018年底以来,房地产融资条件显著改善。随着定向降准等政策的实施,资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷的执行利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。随着2019年1季度房地产市场的回暖,住房信贷也较快增长。预计与2019年上半年相比,下半年房地产融资将适度收紧,以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧,有利于热点城市房地产市场的降温。

        第三,外部不确定性增强,导致市场预期进一步分化。最后,热点城市房价涨幅将进一步收窄,非核心城区房价或将下跌。

        报告称,在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下,热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用,预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄,交易量下降。对于这些城市的非核心板块,当住房投资需求减退时,短期房价还可能面临下跌。

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