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        规模明显掉队、业主维权频繁 星河湾难成“时代范本”

        刚刚过去的6月19日,星河湾在其协办的活动上获颁“房地产高质量发展优秀企业”,这个奖项与其官网上所宣传的“高质量时代的先行者”的用词倒是颇为一致。在中国的房地产发展史上,“星河湾神话”是个绕不开的话题。本世纪的前10年,从广州到北京、再到上海……几乎每一座星河湾的落地,都是当地最具代表性的豪宅之一。

        今年初,星河湾董事长黄文仔在公司2018年度年会上表示,星河湾已昂首迈入4.0时代,未来要实现“从行业标杆到时代范本”的四大升级,目标是“打造全行业最高人居标准”。

        然而,这么一家曾经备受推崇、也有着远大愿景的豪宅标杆企业,近年来却发展并不顺利。鄂尔多斯项目溃败、接连不断的业主维权等,将4.0时代的星河湾推向了舆论的漩涡,成为时代范本的梦想并不太容易。

        资料显示,星河湾的前身为宏宇集团,1995年诞生于广州。1996年,星河湾推出广州宏宇广场,并借此进入房地产开发市场。2001年,星河湾推出第一个高端品牌住宅项目——广州星河湾,从此踏上了“品质地产”的探索之旅;2005年,北京星河湾面世,奠定其做豪宅的江湖地位;2009年8月8日,浦东星河湾开盘,6小时便创造了40亿元的中国地产销售纪录。

        昔日无比辉煌的星河湾,如今在规模方面已明显掉队。2010年,星河湾销售达到135亿元;而到了2018年,克尔瑞研究中心报告显示,星河湾的销售金额仍维持在这一水平,为139.2亿元,在中国房地产企业中位列第129名,与2017年的126名相比有所下滑。值得注意的是,2018年进入千亿销售阵营的房地产企业已超过30家,同样是在上世纪90年代成立的碧桂园、万科的销售规模则已经超过了5000亿元。

        不过,在星河湾内部人士看来,公司走的是豪宅路线,与碧桂园、万科等公司在规模上不具备可比性。然而,一位不愿透露姓名的地产行业评论员告诉中国网财经记者:“如果向金融机构借钱,销售规模是很重要的一个参考指标。因为很多银行早已将开发商按规模分成了三六九等,想成功拿到钱得排队。”

        星河湾集团董事长 黄文仔(图片来源:星河湾官网)

        试图扩张,鄂尔多斯项目遭遇溃败

        事实上,近几年规模原地踏步的星河湾,也并不是完全没有扩张欲望。

        资料显示,截至目前,星河湾已进入了广州、北京、上海、太原、鄂尔多斯等多个城市,但并不是所有城市交出的成绩“答卷”是理想的。

        以鄂尔多斯为例,星河湾曾于2010年进军鄂尔多斯,并拿下其在全国面积最大的一个项目,拿到预售证的房源达72万平方米。随后,星河湾鄂尔多斯项目因涉嫌违法占地,被曝无证开工、占用保障房供地指标、违规批建高尔夫球场等,遭到国土资源部的点名通报。2011年9月7日,该项目开盘,房源共1900套,但截至2011年末的认购套数仅一成左右。

        在谈及星河湾鄂尔多斯销售受阻原因时,多位业内专家表示,主要是败在了“复制”上。北上广等城市人口流动性很大,文化趋于同质,因此复制广州星河湾项目能够取得成功,而鄂尔多斯是一个人口容量不大,本地人的生活习惯、习性都有其自己的特点。

        不过,从星河湾近期的行为来看,似乎并未反思鄂尔多斯项目溃败的原因,也有媒体称其“好了伤疤忘了疼”。

        今年1月25日,星河湾斥资16.8亿元在山西临汾拿下了大片土地,据相关媒体报道,该项目将继续走高端奢华路线。但临汾这座城市,是否有足够的购买力来吸收星河湾的奢华房,仍是个未知数。

        慢节奏拿地,屡被猜测资金链吃紧

        而星河湾未来会怎样?上述地产评论员认为,自去年以来,房地产市场调控持续深入,豪宅市场降温迹象明显,这可能给星河湾带来了一定的销售压力??硕鹗菹允?,2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量9493套,创下近5年来新低。

        不过,从星河湾自身的土储情况来看,似乎也并不能支撑公司太大的规模诉求。第三方平台统计显示,截至2018年末,星河湾在一、二线城市可售面积占比分别为7.58%和48.75%,剩余43.67%的面积全部为汕尾星河湾项目。在“余粮不是很充足”的背景下,星河湾近几年来似乎鲜有在公开市场上拿地的操作,即便在曾经让其“大放异彩”的一线城市也显得颇为沉默,这让星河湾陷入资金链吃紧的质疑。

        上述地产评论员告诉中国网财经记者:“目前地价成本越来越高,开发商所要求的自有资本也越来越高,这些门槛无疑将考验房企的资金实力。”该评论员还强调,目前华润置地等开发商也纷纷进入豪宅市场,而星河湾目前资金实力和品牌认知度,其议价能力可能不再如从前。

        星河湾目前真实的财务状况,外界难以窥探,而有关外界对其资金链上的质疑,星河湾也没有回应。值得一提的是,星河湾曾两度启动IPO,但又因为各种原因两度暂停,截至目前并没有新的实质性进展。

        另据界面等媒体报道,星河湾2019年销售目标定为140亿元,保守目标为107亿元??硕鹧芯渴菹允?,今年1-5月,星河湾的销售金额已达116.1亿元。

        不过,中国网财经记者注意到,星河湾似乎找到了另外一条规模扩张的途径,即从旧改项目里拿地。据不完全统计,截至今年年初,星河湾在洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个,总开发建筑面积将超2000万平方米。不过,并不是所有人对星河湾参与旧改持乐观态度,上述评论员告诉中国网财经记者:“旧改项目一般具有资金投入大、开发周期长等特点,对星河湾这个体量的开发商来说,资金周转是其需首要解决的问题。”

        太原项目再曝质量问题

        销售规模上掉队的星河湾,多次在公开场合强调“专注精品,坚守品质”。尤其是今年以来,星河湾多位高管在公开场合提到“星河湾4.0标准”。星河湾集团总裁黄健慧指出,4.0标准是星河湾最新的建造标准,也是团队检查管控的要点,更是对星河湾的业主和行业的一份尊重。

        不过,宣称对业主和行业尊重的星河湾,旗下项目却多次遭遇了业主的投诉和维权。今年3月,《太原交通广播》、《山西电视台科教频道》对太原星河湾4号园存在的多个问题进行了曝光,比如内墙、外墙立面平整度和裂缝问题严重、园区绿植品种与销售时说法严重不符、地板变色及起皮严重、电梯几次坠落等问题。

        在人民网地方领导留言板,也有业主投诉称,太原星河湾4号园卫浴洁具由样板间宣传的唯宝品牌换成低标的凯尔玛品牌。

        2018年10月以来,太原星河湾4号园业主陆续收房。中国网财经记者在房产中介网站上查询发现,太原星河湾4号园的房价在每平米1.5万-1.9万之间,整套售价约为200万-600万不等?!渡轿鞯缡犹平唐档馈繁ǖ莱?,针对上述投诉中的质量问题,在业主追问下,星河湾客服部经理表示,最好的办法就是现在卖掉,保底能卖一万七(每平米)。

        早在2012年初,太原星河湾就曾曝出“精装修门”事件,一度变成业主集体抗议、打砸办公室的恶性风波。最终星河湾公开致信业主道歉,还出动集团最高管理层出面协商业主的补偿问题。

        在天涯论坛等互动社区,有自称星河湾沈阳房地产项目的施工方之一的网友爆料称,项目经理存在为降低成本偷工减料,用不合格的水泥、钢筋、管道的行为;上海星河湾的业主发帖称,收房时对聘请了专业验房公司对房屋的装修质量进行检验,检验结果是该房装修共有160项不合格;位于西安星河湾业主则表示投诉称该项目存在虚假宣传学校行为。不过,上述帖子内容的真实性中国网财经记者未得到证实。

        对于规模的掉队、业界对其资金状况的质疑以及频繁的业主维权,中国网财经记者曾致电致函星河湾集团方面,但截至发稿未收到任何回复。

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